India’s 'Ghost Malls' Are Coming Back to Life — While US Malls Die. What’s Behind the 14–18% Returns?
Các 'trung tâm mua sắm ma' ở Ấn Độ đang hồi sinh — trong khi các trung tâm Mỹ lần lượt đóng cửa. Đằng sau lợi nhuận 14–18% là gì?
www.financialexpress.com
So while American malls are getting boarded up and turned into warehouses, India’s 'ghost malls'—those half-dead shopping centres collecting dust—are suddenly the hottest real estate play. It’s not just about nostalgia; it’s about land value and consumer power converging in Tier-II cities.
Trong khi các trung tâm Mỹ bị chặn cửa, biến thành kho, những 'trung tâm mua sắm ma' ở Ấn Độ — những nơi từng chết lâm sàng — bỗng trở thành cơn sốt bất động sản. Không chỉ là hoài niệm, mà là sức mạnh giao thoa giữa giá trị đất đai và sức tiêu dùng tại các thành phố hạng hai.
Here’s the kicker: despite a 9% drop in housing sales, transaction values jumped 14% — and capital isn’t chasing volume anymore. It’s after stability, yield, and assets that can pivot. Ghost malls aren’t being torn down; they’re being reinvented into clinics, schools, and tech hubs. The future of retail isn’t just selling — it’s adapting.
Điều đáng chú ý: dù doanh số nhà giảm 9%, giá trị giao dịch lại tăng 14% — và dòng tiền giờ không còn chạy theo số lượng nữa. Nó tìm kiếm sự ổn định, sinh lời và tài sản có thể thích nghi. Trung tâm mua sắm ma không bị đập bỏ; chúng được tái thiết thành phòng khám, trường học, trung tâm công nghệ. Tương lai của bán lẻ không đơn thuần là bán hàng — mà là thích ứng.
Nói thật đi: lợi nhuận 14–18% từ trung tâm bán lẻ hạng A không phải kỳ tích. Đó là do khan hiếm. 0,6 mét vuông bình quân đầu người so với 23 tại Mỹ không chỉ là khoảng cách — mà là khủng hoảng nguồn cung có hệ thống. Mỗi người Ấn Độ có thẻ tín dụng đang thực sự cạnh tranh nhau để vào một trung tâm chật kín, tỷ lệ trống chỉ 3%. Đây không phải là bán lẻ; đây là phân phối theo tem phiếu.
Khan hiếm đẩy giá, đúng. Nhưng liệu việc chuyển đổi trung tâm cũ thành phòng khám có thực sự nhân rộng được không? Những cải tạo này rất tốn kém. Và đừng quên: năng suất bán lẻ Ấn Độ vẫn chỉ bằng 1/3 Mỹ. Bạn không thể 'thuê ngoài' để thoát khỏi điều đó.
Là người đang xây trung tâm y tế trong trung tâm mua sắm cũ, tôi nói luôn: mặt bằng thì hoàn hảo. 80.000 mét vuông không cột, kèm chỗ đậu xe và giao thông thuận tiện? Là giấc mơ của bác sĩ. Chi phí cải tạo cao, đúng — nhưng tỷ suất hoàn vốn tốt hơn phòng khám riêng tại thành phố hạng hai.
Ai cũng ca ngợi việc chuyển đổi tại cửa hàng cao gấp 3 lần trực tuyến. Nhưng chẳng phải đó chỉ là thiếu niềm tin số học ở Ấn Độ? Người ta vào cửa hàng để kiểm tra hàng thật. Mục tiêu nên là khắc phục khoảng cách này — chứ không phải thần thánh hóa bán lẻ vật lý như 'trải nghiệm'.
Câu chuyện thật sự không phải là ma hay trung tâm — mà là dòng tiền đang dịch chuyển từ nhà ở quá tải (giảm 9% khối lượng) sang tài sản thương mại chưa dùng hết (với lợi suất 14–18%). Đây là 'phá hủy sáng tạo' kiểu Schumpeter, nhưng ngược lại: không phải phá hủy, mà là xây dựng lại.
Tôi quản lý một tiệm sách trong trung tâm hạng B. Chúng tôi suýt không sống sót qua 2025. Dòng tiền chảy vào 'trung tâm ma' thì tốt — nhưng chỉ khi lượng khách quay lại. Không có điều đó, đó chỉ là sân khấu bất động sản.
Số liệu nói lên tất cả: khan hiếm + thanh niên + đô thị hóa = bán lẻ Ấn Độ không phải lỗi — đang được nối dây lại. Trung tâm mua sắm không chết. Nó chỉ đang thay nghề.